jijake1977 Just Tell Me Why… via photopin (license)
皆さんは賃貸物件に住んだことがありますか。
賃貸物件の経験者は必ず「あ！ ここを見ておけばよかった。」という失敗を1度はしているはずです。
また賃貸に住んだことがない人は、初めての一人暮らし「絶対にいい部屋で快適に住みたい。」と思いますよね？ 僕だってそう思ってましたとも。
申し遅れました。不動産系のポータルサイト運営会社(スーモみたいなもの)で働く会社員 インドの青鬼と申します。
僕は17歳から一人暮らしを始め、26歳(2020年1月現在)にして既に引っ越し回数は6回にものぼります。
そして引っ越し6回中3回は物件の問題によって引っ越しをしてしまいました。
今回はそんな引っ越し失敗者にして引っ越しのプロの僕から、引っ越しで失敗しないために、物件探し・内見の時に必ずチェックしたほうがいいこと4選を紹介します。
- 賃貸物件を探すのが初めてor慣れていない人
- 家でくつろぐ時間を大切にするor住環境を重視する人
- 家賃は5万以上・広さは20平米以上・築15年以内など中間物件を探す人
- 実際に引っ越して初めて気づく意外ポイントを知りたい人
遮音性を考えない人間は死ぬ
皆さんは内見をしたとき、遮音性ってどれだけ見ていますか。
通常内見をするときは、
・アクセスの良さを考えて物件にたどり着き、
・部屋のきれいさや日当たりや広さや使い勝手や…
といろいろなところを見て頭がパンクしてしまいがち。
そうすると意外と忘れてしまうんですね、部屋の静かさ・防音性を。
特に内見をする場合、通常住民がいない時間に、案内の人と話しながらと音に気づきにくくなる。
またずっと家族と暮らしていると、その延長として音をとらえがち。
結果引っ越しをしてから周りの音がうるさくて落ち着かない、なんてことになりかねません。
実際、僕の最初の引っ越しは見かけを重視して失敗しました。
朝と夕方以降常に隣人の足音や扉の開閉音に悩まされ、
何かに集中していても突然聞こえる大きな音にびくびくして…と散々なものでした。
また別の物件に引っ越すには、通常4～5か月分の家賃がかかるといわれています。
防音性を重視しなかった結果、
金銭的にも時間的にも精神的にもつらくなるなんて失敗は絶対に回避しましょう。
どんな物件を選べばいいのか
まず結論から。物件は鉄筋コンクリートが一番良いです。
賃貸物件には通常3つの構造があります。
木造＜＜＜鉄骨造＜＜＜＜＜＜鉄筋コンクリート造
木造は、
その名の取り柱や基礎部分を木で作った家になります。
一概には言えませんが一番安価で建てやすくまた強度や防音性も一番落ちることが多いです。
鉄骨造は、
骨組みの部分を鉄骨で作られた物件。
骨組みが鉄骨なので強度などは木造よりも上がります。
ただ壁の間に入れる遮音材や全体の作りがそこまで違うわけではなく、
木造よりも多少防音が優れている程度でほとんど変わりません。
鉄筋コンクリート造は、
骨組みや基礎部分にコンクリートを使っている物件のこと。
部屋の気密性や断熱性も高く、物件としての寿命も一番長いです。
なにより遮音性が一番優れている。
鉄筋コンクリートは壁と壁の間にコンクリートのパネルを入れて防音をするか、そもそも壁自体がコンクリートになっていることもあり、
最も静かに暮らすことが出来ます。
防音性を重視するなら鉄筋コンクリート重視で見るとよいでしょう。
スーモやホームズではわからない落とし穴
遮音性に優れた物件を探すには鉄筋コンクリートがいい。と理解いただけたでしょう。
ではスーモやホームズで鉄筋コンクリート物件を検索にかけて選べば万事解決なのか。
そうではありません。
防音材やコンクリートを多く使っている物件もあれば、
殴れば瓦割りができてしまうほど薄いボードを使っているところもあります。
ここで重要になるのが現地に行って実際の物件を見ること、内見です。
内見をしたら壁を殴れ。床を蹴れ
結局一番いい防音確認は壁を殴ること。これにつきます。
壁自体がコンクリになっている物件と、
間に防音パネルを入れている物件、
それ以下の音の響きをする物件、
大体殴ればわかります。
案内の人から許可をもらったうえで殴ってみましょう
また確かめる壁は一か所ではなく、隣室と接している面を中心に収納部分や洗面所など複数確かめることでより細かな防音性がわかるでしょう。
ほかにも、(住んでいるときには絶対しないほうがいいですが)あえてかかと歩きで物件に足音を響かせる。
すると音がこれでもかと響く物件から、ふかふかの吸音材が入っている物件まで違いを見ることが出来ます。
サッシや窓にも注意を
防音性を考えるなら外から入ってくる音にも注意が必要です。
窓はペアガラスや複層ガラスを使っていれば防音度はより高くなるでしょう。
また窓の枠に使われているサッシによっても防音性は大きく変わってきます。
そもそも騒音のレベルは、40デシベルが「静かな公園」、50デシベルが「静かなオフィス」、90デシベルでは「電車の中」に例えられる。しかし、サッシの性能にはJISによって規定されたT1～T4までの等級があるので、最上級のT4のサッシが使用されていれば、相当うるさい場所に面している部屋であっても、窓を閉めてしまえばかなり静かになるのだ。具体的に言えば、T1のサッシで-25デシベル、T2で-30デシベル、T3で-35デシベル、T4では-40デシベルの性能があるので、仮に90デシベルの騒音があるタワマンでも、T4のサッシを採用していれば実質50デシベルまで外の音を抑えることができるのである。
https://www.marusyoya.co.jp/oto_1.html
物件の静かさは物件だけで決まらない
ここまで静かに暮らせるようにと、
鉄筋コンクリート造の頑丈な物件を選ぶことを推奨してきましたが、
生活の快適さは物件だけでは決まりません。
隣人や周辺環境にも大きく左右されるのです。
ですので次の章では周辺環境を踏まえた内見時の確かめ方を紹介いたします。
ぷちまとめ
・鉄筋コンクリートでも防音性には複数ランクがある
・内見時に壁や床を殴って確認するのがマスト
隣人や周辺とのトラブルを防ぐチェック項目
どれだけ部屋の快適性を見極めても、一発ですべてが変わってしまうのが、
周辺環境や周辺住民の影響です。
自分が以前住んでいた物件でも、非常に騒がしい上に、歩くときは常にかかと歩き。
つでも足音が部屋に響いていて部屋で一切くつろげないという事態にあったことがあります。
その他にも大音量の音楽や宴会をするような隣人やあまり隣になりたくない人っていますよね…
ではそういった物件はどう見極めればいいのでしょうか
その物件はどんな人が住む物件か
今回の記事で対象としている物件は、
高すぎず安すぎずある程度しっかりしたつくりの賃貸物件です。
そんな物件には幅広い層の人間が住みやすいです。
ですので、
自分が引っ越す地域や物件にはどんな層が多いのか、一度考えてみてもいいかもしれません。
自分が注意したほうがいいと思う物件は、近くに大学が多いor学生街の物件です。
最近の学生(の親)は経済的に裕福な方も多いのか、家賃7～8万円程度の物件に住む学生も意外と多いです。
そして近くに大学があるような物件ですと、
学生が夜通しの宴会やたまり場化→夜中にうるさい→暮らしにくい物件になる。
なんて事も起こりえます(自分がリアルに知ってる範囲でも4～5件ありました)
どんな層が多そうなのかは、値段・周辺環境・街のブランドや立地・部屋の作りなどからある程度は分かります。
物件を選ぶ際に一度立ち止まって考えてみてもいいかもしれませんね。
ゴミと張り紙に物件の危険度は現れる
とはいえ、
学生さんでも良識のある方は多数いらっしゃいますし、
いくら予想して考えてみてもわかるものではありません。
自分がよくみるポイントとしては、物件の張り紙とゴミ置き場です。
もし物件の張り紙に何らかの注意書き(騒音やゴミ出しに関するもの等)があれば、
大抵は管理会社がクレームを受けて張り出したものであるため、
周辺住民間で何らかのトラブルがある、と考えてよいでしょう。
またゴミの出し方からルールがしっかり守られているか見極められます。
そして不法のゴミがいつまでも残されていた場合、管理会社がしっかりと管理をしていない可能性もあるので、よく見てみましょう
いろんな時間帯で物件を見よう
もうひとつ物件を見るときのおすすめ方法が、複数の時間帯で物件を確認をすることです。
日中の内見では問題なかったが、
・夜は近くの素敵なにヤンキーがたむろしている
・近くの焼肉屋さんの煙で洗濯物を干したくない。
なんてよく聞く問題です。
またこれは自分の例ですが、
近くに熱心な野球部が活動しているグラウンドがあり、
21時30分頃まで常に高校球児の掛け声が聞こえていたのは地味に生活がつらかったですね…
その他にも夜や遅い時間の内見で、昼間はいなかった隣人の生活音が分かることもあるので、
もし物件をじっくり選ぶ余裕があればいろいろな時間帯で見ておくとよいでしょう。
近所のスーパーに必ず欲しいものが売られているか
自分はダイソーのとある商品を毎日使っていて、これを欠かすことが難しいです。
(自分の場合はお酒をよく飲むのでドンキ等も欠かせないですね)
このように、
自分がなくてはならないお店・周辺施設があれば、物件の近くにあるのか探してみましょう。
都内→地方
地方→都内
などでは、お店の出店数にも違いがあります。
という事態にならないようにしましょう。
ぷちまとめ
・物件や住民の情報は張り紙やゴミ捨て場に表れる
・複数の時間帯で内見すると意外と見えてくることもある
・自分にとって欠かせない条件を洗い出し、周辺にその施設を確認する。
水回りのトラブル―― 君は内見で蛇口をひねったことがあるか
さて、前章までで建物の基本構造や周辺環境について語ってきましたが、
皆さん内見で蛇口ひねってますか？
賃貸物件に起こるトラブルの第2位にくる(個人調べ)と思うのが、水回りのトラブルです。
ではそんなトラブルにならないためにどんな点を見ればいいのでしょうか。
意外に多い水回りのトラブル
シャワーの水圧がびっくりするほど弱い物件。
というのが高層階や坂の上・高所にある物件であります。
シャワーの水圧が弱いと、
毎日シャワーをするときにストレスが溜まってしまったり、
洗濯機を回しながらシャワーを浴びれなくなったりとても不便をします。
ですので、不動産会社の案内の人には申し訳ありませんが、
遠慮なく蛇口をひねり水圧を確認しましょう。
トイレの水回り
空室が長い物件でたまにあるのが、
便器の水が枯れて下水の臭いが洗面所まで上がってきている物件です。
これ自体は管理上仕方がない面もありますが、
管理会社を判断する材料にしてみてもいいかもしれませんね。
またこの記事を書くにあたり類似の記事を2,3読ませていただきましたが、
トイレの貯水タンクから掃除の行き届きを確認する方法を知りました(自分でもここまで見たことはなかったですね…)
トイレだったら、便器のタンクのフタを開けて、中をチェックします。カビの具合で清掃がきちんとされているかが分かります。
引っ越し魔3人が語る「失敗しない部屋探し」と「内見のコツ」
https://offer.able.co.jp/oshieteagent/room/zadankai/#2-3
オール電化住宅に潜む見えないリスク
賃貸物件でオール電化の物件というのがごく稀にあります。
オール電化はガスを使わないので危険が少なく、支払いも電気代だけになるので楽。
そんなイメージありませんか。実際これは間違ってません。
しかしオール電化物件にも意外な落とし穴があるんですね。
それは水圧が弱いということ。
オール電化には2種類
1.電気温水器のタイプ
2.エコキュートのタイプがあります。
オール電化住宅では、ガス給湯器ではなく電気温水器やエコキュートなどでお湯を作ります。
オール電化住宅のデメリットとは？お風呂をお得に使う対策法
https://www.girasol-solar.jp/magazine/all-denka-2/
詳細はこちらのホームページに載っていたので転載
通常賃貸物件に使われるのは、導入コストの安い電気温水器型です。
この電気温水器型なのですが、
事前に貯水タンク内で熱湯を作り貯蔵、それをお湯が必要な時に使うタイプなんですね。
そしてこの温水器からシャワーなどに水が送られるのですが、
電気温水器に負荷がかかりすぎないよう、通常の水道の水圧よりも大分勢いが落とされているのです。
上記のリンクでは通常の3分の1程度に下げられると書かれています。
かつて自分が住んでいた物件でもこのタイプがありましたが、
その際は100kpa通常の4分の1程度であったように記憶しています。
またその物件ではシャワーを15分も使えばためたお湯がなくなり使えなくなるなど、
オール電化に固有のトラブルに悩まされることになりました。
以上のことからオール電化付きの物件というのは、数も多くないですし、素晴らしいものもたくさんありますが、基本的には絶対回避するようにしましょう。
ぷちまとめ
・シャワーの水圧大事(高所などで弱いことがある)
・ オール電化には意外な落とし穴がある
さらにより良い物件に住むために
前章まで内見時に必ずチェックをしてほしいことを書いてきました。
最後にこの章では、
よりよい物件選びをするために、もし、可能であれば、こんなところにもこだわるとよい、というような情報を記載していきます。
この章は主観的な記述が多いため、不要な方は下記のボタンからまとめに移動ください
大手ハウスメーカーだったら安心。なんてことはありません。
ここまで多くの注意点を見てくると、
「ちょっと奮発して高くて有名なメーカーの物件にしよう」
なんて考えも浮かんでくるかもしれません。
しかし大手ハウスメーカーの作った物件だからと言って安心ではありません。
これは現職(不動産系ポータルサイトの営業)になって知ったことですが、
通常の家を建てる際の大手ハウスメーカーの利益率は3～4割。
大量生産かつ安価なものを見かけできれいに組み上げているだけ、
なんて裏側をおっしゃる工務店や設計事務所さんは驚くほど多いです。
「あんなものは家ではない」なんてお怒りの言葉を聞くこともありました。
これらは極端な例ではあるとしても…賃貸物件は収益物件です。
そこに住む住民のための物件ではなく、
大家さんが利益を得られるように無駄な部分のコストカットの上に成り立っているのです。
また自分ががっつり騒音トラブルに巻き込まれ、
あまり対応していただけなかった物件も某大手ハウスメーカーさんのものでしたし。
その他にも近年はレオパレスさんの問題などもありました。
さらに他に過去にみた評判では、
物件よりも必ず湿度が高くなるなんて言われているハウスメーカーの規格物件もあります。
物件を選ぶ際は大手ハウスメーカーだからと安心せず、
情報をしっかり調べ、自分の目と頭で判断をしましょう。
下記サイトは実際に住んだ人間の声を集める口コミサイトのため非常にオススメです。
またこれは完全に余談ですが、
かつて住んでいた物件で最もよかった物件はダイワハウスのDルームでしたね。
大通りの道路沿いなのに静かで、
各種設備も行き届いており、
軽量鉄骨造ながらつくりがしっかりしており言うことなしでした。
マンションの管理状況=物件を見極める鍵
トラブルが起こったときに対応をしてくれるのは管理会社です。
また施工会社と管理会社が同じ場合などは、
管理会社の対応の良さ=物件の細かな品質となることも多く、ここは見極めたいポイントです。
ではどこを見極めればいいのか、上述した内容を踏まえざっとこんな感じです。
・部屋の臭いについて
・掃除の行き届き方(細かなところに汚れが残っていないか)
・水回りの掃除(玄人は貯水タンクまで見る…らしい)
・エアコンや照明・洗面台やキッチン設備のグレードなど(安く抑えられてる物件は細かなところでトラブル多)
・大手ハウスメーカーなら口コミを調べてみるのも良
日当たりの好みは人や成果によってさまざま
日当たりがいい方角といえば一般的に南向きの物件といわれています。
南向きの物件は常に日当たりがよく、
東向きの物件であれば午前の日当たりがいい、
西向きであれば午後の日当たりがいいなどなど…
ただこの日当たり…非常に個人の価値観や生活に依存します。
自分は現在南東に窓が面した物件に住んでいて、比較的良いといわれている方角です。
朝に日光で目が覚める生活はさぞ気持ちいいだろう、と考えたのが間違いでした。
現実には、夏は朝4時に遮光カーテンから漏れる光に目が覚めて寝不足に
一方で西向きに住んでいる友人は、
夕方の日差しが強く、部屋が暑くなるのでいやだと言っていました。
ただ、自分が西向きの物件に住んでいた時は、
午後はお日様に当たりながら本を読む生活が気に入っていて、西向き物件がとても好きです。
反対に友人は朝が早いので日の出で起きられる物件が向いている。
このようにそれぞれの方角のメリット・デメリットは個人の価値観によっても大きく変わります。自分がどんな生活をしたいのかに合わせて考えてみるとよいでしょう
下記にほかの方の参考リンクを貼っておきます。
日当たりが一番良い方角は南向き？東向き・西向き・北向きと比較！
https://blog.ieagent.jp/chie/heyahougaku-34107
一度落ち着いて天井を見上げよう
内見の時、もし余裕があれば天井も眺めてみてください。その際にみてほしいのは、
2.天井の高さ
3.天井についているライト
この3つです。
少し脱線しますが、皆さん内見をした時に、部屋の配色ってどのくらい気にされていますか？ 人間のメンタルと配色は大きく関係をしています。赤色は食欲を増進させるとか青色は気持ちを落ち着かせるとか言いますよね。
そこで気を付けてほしいのが、
天井の色
です。
賃貸物件でたまにあるのですが、床は白や薄い色で、天井は黒やダークブラウンという物件です。
天井に暗めの色や重い色があると、圧迫感を覚えますし部屋も狭く感じやすいので避けるようにしましょう。
逆に床は暗めの色だと安心感が出ますし、床に落ちた髪の毛なども目立ちにくいのでオススメです。
部屋の色と生活の印象は想像以上に密接につながるのでよく見てみるといいでしょう。
天井の高さ
実は物件によって天井の高さって意外とまちまちなんです。
天井の高さは部屋の広さや解放感と密接にかかわりますし、
クリエイティビティとも関係があるなんて言われている大事な要素なんですね
この記事で再三オススメしているような、
鉄筋コンクリート(マンション)の古い物件などでは特に天井が低いことがあります。
自分がいま天井低めの物件に住んでいるのですが、
これが思った以上に部屋が狭く感じ、圧迫感を常に覚えています。
人間は「容積を知覚する際に、水平方向の広さ（床面積）よりも垂直方向の高さ（天井高）の方が効く」
TRY家コラム 「高さ」と「広がり」心地よいリビングづくりの秘訣
https://www.daiwahouse.co.jp/column/lifestyle/tenjo-takasa/page01.html
天井のライト
賃貸物件で、部屋の広さに合っていない小さめの照明がついているパターンがあります。
これも夜に家で勉強や仕事をするとき・本を読むときなどの作業能率を著しく下げますし、
部屋が暗いと気分も落ち込みやすいのでできる限り避けましょう。
また逆に部屋に備え付けの照明がない物件。
これは自前で数千～1万円ほどのお金で照明を用意する必要があるので、引っ越しの際はそこも計算に入れるようにしましょう。
ゴミ回収ボックスはめちゃくちゃ便利
出来ればその物件にゴミ回収ボックスがあるか確認しておくとよいでしょう。
一般的な自治体では可燃ごみの回収などは週2日程度かと思いますが、いつでも回収日の朝にしっかりゴミを出せるとも限りません。
いつでもゴミを出せる24時間ゴミ出し可の物件は、
たとえ家賃が4千円程度高くなったとしても自分ならそちらを選びます。
意外と奥深い？ 駅との距離関係
駅近物件っていいですよね。
どうせ引っ越しすなら駅に近ければ近いほど買い物にも便利ですし、
トータルの移動時間にも短くなる。友達や彼女を呼ぶときも呼びやすい。
ただ個人的な体感ですが、
徒歩5～10分違うだけで同じグレードの物件でも家賃が1万円くらい変わってくることはざらです。
なので表面的な駅との距離を見るのではなく、多面的に分析するとよいでしょう。
大半の方が通勤・通学かと思います
自転車を使うつもりなら、職場が自転車利用可か＆駅の近くに安いor無料の駐輪場は確保できるか。
賃貸物件の表記は信号や踏切の待ち時間を入れていないので、開かずの踏切なんてあれば+3分はかかるでしょう
多少距離が長くなっても必要な店が全て復路にあれば買い物に不便しないですよね。
このあたりを計算に入れながら、
単純な移動時間や距離ではなく利便性で判断するとよいでしょう。
またこれは個人的な感覚ですが、
以前アパートの隣にコンビニがあったときはめちゃくちゃ利用しました。
今は少し離れて、コンビニまで徒歩4～5分程の場所にあります。こうなると、意外とおっくうになって使わなくなったりします。
ちなみに、
家の近くにコンビニがあるだけで太りやすくなったり動脈硬化のリスクが増すなんて話もありますよ
ぷちまとめ
・設備やゴミの状態などから管理会社の質を見極めよう
・日当たりや天井・家からの距離など賃貸物件を見る基準は様々
まとめ
ここまで自分が失敗した物件をベースに、
内見の注意点や選び方を案内してきました。
いかがでしたか。
最後にこれから賃貸物件を選ぶ皆さんにどうしても伝えなければならないことがあります。
それは、
完璧な物件などありえない、
ということです。
完璧な物件などありえない
賃貸物件は収益物件。住む人の為ではなく、大家のためにある物件です。
またこだわればこだわるほど家の粗というのは見えてきます。
なので物件を選ぶ際には
- 自分が一番重視する項目を一つか二つに絞る。
- 逆に犠牲にしてもいい部分を選ぶ。
- 万が一引っ越すことになってもいいように初期費用は抑える。
- 以上を踏まえて7割満足いく物件を見つける。
これらを意識して物件を選んでくださいね。
ちなみに自分は、
2.多少駅からの距離や家賃が高くなってもあきらめて
3.引っ越しも格安のプランにして、敷金礼金も抑えられるようにしながら
物件を選んでいます。
逆に礼金を1か月増やせば家賃を下げられることはざらにありますがお勧めしません。
最後に、
物件選びの時に役立つサイトと、
実際に引っ越しをするとなったときに使う見積りサイトのリンクも貼っておきます。
物件選びで困ったことがあればいつでもコメント・質問も待っています。
それでは。みなさんの、あなたの、お部屋探しが成功するように影ながら祈っています。がんばって！
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